STEP 01 / SAITAMA CITY
さいたま市は129地点すべてが、上昇か横ばい
基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点の土地の価格を調べて公表するものです。さいたま市には129の調査地点がありますが、今年、前の年より下がった地点は1つもありませんでした。上昇が126地点、横ばいが3地点です。住宅地の変動率を区ごとに並べます。
令和8年都道府県地価調査（2026年7月1日時点）。区内の住宅地の調査地点の対前年変動率の中央値。右の価格は1㎡あたりの価格の中央値。
いちばん高いのは浦和区の+4.1%で、大宮区・中央区・南区が+3.9%で並びます。京浜東北線と埼京線の沿線にある4区です。全国の住宅地の平均は+1.0%ですから、この4区は全国の4倍近い速さで上がっています。桜区の+1.6%、岩槻区の+1.8%も全国平均を上回りました。さいたま市は、市内のどこを見ても地価がしっかりしている街です。
STEP 02 / STATION FRONT
上昇率の上位10地点は、すべて浦和区と大宮区の駅前
市内129地点を上昇率の高い順に並べると、上位10地点はすべて商業地で、浦和区が5地点、大宮区が5地点でした。
| 順位 | 区 | 所在 | 最寄り駅 | 1㎡あたり | 前年比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 浦和区 | 東仲町１－２３ | 浦和駅前 | 176万円 | +13.5% |
| 2 | 浦和区 | 岸町７－１－７ | 浦和駅 500m | 93.0万円 | +12.2% |
| 3 | 浦和区 | 仲町１－６－１ | 浦和駅 170m | 113万円 | +10.8% |
| 4 | 浦和区 | 仲町４－２－２２ | 浦和駅 1,000m | 55.7万円 | +10.7% |
| 5 | 浦和区 | 高砂２－４－３ | 浦和駅 450m | 138万円 | +10.4% |
| 6 | 大宮区 | 宮町１丁目８６番１ | 大宮駅 300m | 310万円 | +10.3% |
| 7 | 大宮区 | 桜木町２丁目４番９ | 大宮駅 250m | 376万円 | +9.9% |
| 8 | 大宮区 | 吉敷町４丁目２６２番１６外 | さいたま新都心駅 160m | 236万円 | +9.8% |
| 9 | 大宮区 | 吉敷町４丁目１３番２ | さいたま新都心駅 600m | 81.2万円 | +8.3% |
| 10 | 大宮区 | 大門町３丁目５９番１ | 大宮駅 500m | 146万円 | +8.1% |
各区でいちばん価格の高い調査地点（浦和区東仲町１－２３、大宮区桜木町２丁目４番９）の1㎡あたりの価格（万円）。都道府県地価調査、各年7月1日時点。
浦和駅前の地点は1㎡あたり176万円で、前の年から+13.5%、2018年の101万円からは74%上がりました。大宮駅西口は376万円で市内の最高価格、2018年からは70%の上昇です。駅前の商業地がこれだけ上がるのは、その街に店やオフィスを出したい会社が増えているからです。駅前に人が集まる街は、周りの住宅地の価値も支えられます。浦和と大宮は、どちらもその形になっています。
STEP 03 / WARDS
住宅地は2018年から、浦和区で27%、大宮区で24%上がった
1年の変動率だけでは、長い目で見た動きが分かりません。区ごとの住宅地価格の中央値を、2018年から並べました。
都道府県地価調査の住宅地の調査地点の1㎡あたりの価格の中央値（万円）。各年7月1日時点。年によって調査地点が入れ替わることがある。
浦和区の住宅地は2018年の32.3万円から40.9万円へ、27%上がりました。大宮区は24%、中央区は22%、南区は22%です。2020年と2021年は足踏みしましたが、その後は毎年同じような勢いで上がっています。浦和区の40.9万円は市内でいちばん高く、30坪（約100㎡）の土地なら4,090万円ほどが目安になります。一方、桜区は13.2万円から13.1万円と落ち着いた動きで、同じ市内でも手の届きやすい価格が続いています。
STEP 04 / FROM TOKYO
都心からの上昇が、川口を越えて浦和・大宮まで続いている
京浜東北線と埼京線に沿って、東京都北区からさいたま市、その先の上尾市・桶川市までの住宅地の変動率を並べます。
令和8年都道府県地価調査（2026年7月1日時点）。各自治体の住宅地の調査地点の対前年変動率の中央値。都心に近い順に並べた。
東京都北区が+11.6%、板橋区が+8.8%、荒川を渡って戸田市が+5.9%、川口市が+4.2%、そして浦和区が+4.1%、大宮区が+3.9%です。都心に近いほど上昇が大きく、それが電車の路線に沿ってさいたま市の中心まで続いています。大宮の先の上尾市は+1.6%、桶川市は+1.1%と穏やかになります。東京の価格が上がるほど、次の選択肢として浦和や大宮が選ばれています。以前の記事で見た、東京23区や川口市から浦和区へ人が移ってくる流れと同じ形です。
浦和区に来た人は、どこから来たのか。5年前の住所で追う→STEP 05 / DISTANCE
駅に近い土地ほど、よく上がっている
さいたま市の住宅地98地点を、最寄り駅からの距離で4つに分けました。
令和8年都道府県地価調査（2026年7月1日時点）。最寄り駅までの道路距離で分けた住宅地の対前年変動率の中央値。右は1㎡あたりの価格の中央値。
駅から500m以内の住宅地は+3.8%、2km超は+2.0%でした。価格も31.4万円と13.3万円で、2倍以上の開きがあります。駅に近い土地は、もともと高いうえに上がり方も大きくなっています。これから買う方は、駅からの距離を優先すると将来の価値を保ちやすくなります。駅から離れた土地をお持ちの方も、2km超で+2.0%と全国平均の2倍のペースで上がっていますので、ご安心ください。
STEP 06 / LAST SIX MONTHS
この半年も、さいたま市の勢いは続いている
土地の公的な価格は、1月1日時点の地価公示と、7月1日時点の基準地価の年2回、調べられています。両方の調査地点になっている土地を比べると、半年ごとの動きが分かります。
| 地域 | 地点数 | 2025年7月→2026年1月 | 2026年1月→7月 |
|---|---|---|---|
| さいたま市の住宅地 | 10 | +1.70% | +1.63% |
| さいたま市の商業地 | 6 | +2.21% | +3.47% |
| 川口市・戸田市・蕨市 | 8 | +2.76% | +1.89% |
令和7年都道府県地価調査（2025年7月1日）、令和8年地価公示（2026年1月1日）、令和8年都道府県地価調査（2026年7月1日）のすべてで調査地点になっている土地を、所在地で突き合わせて当社で計算しました。
全国では上昇の勢いが少し落ち着いてきたと言われていますが、さいたま市の住宅地は、前の半年が+1.70%、この半年が+1.63%で、ほぼ同じペースを保っています。商業地は+2.21%から+3.47%へ、むしろ伸びが大きくなりました。地点の数は多くありませんが、浦和・大宮を中心としたさいたま市の地価は、いまも力強く動いています。
STEP 07 / MANSION
土地が上がっている区は、マンションの成約相場も上がっている
基準地価は土地の価格です。実際に売れた中古マンションの相場と、同じ方向に動いているでしょうか。区ごとに並べました。
| 区 | 住宅地の価格（中央値） | 前年比 | 2018年から | 商業地の前年比 | 中古マンション㎡単価 | 10年前から |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 浦和区 | 40.9万円/㎡ | +4.1% | +26.6% | +10.8% | 73万円/㎡ | +67.1% |
| 大宮区 | 30.5万円/㎡ | +3.9% | +24.0% | +9.1% | 72万円/㎡ | +84.9% |
| 中央区 | 33.0万円/㎡ | +3.9% | +22.2% | +4.5% | 56万円/㎡ | +46.5% |
| 南区 | 27.5万円/㎡ | +3.9% | +22.2% | +4.3% | 60万円/㎡ | +69.6% |
| 北区 | 20.6万円/㎡ | +3.2% | +19.0% | +3.7% | 39万円/㎡ | +60.7% |
| 緑区 | 17.6万円/㎡ | +2.8% | +13.5% | +3.2% | 37万円/㎡ | +57.7% |
| 見沼区 | 12.5万円/㎡ | +2.6% | +3.3% | +3.1% | 20万円/㎡ | +15.4% |
| 西区 | 12.6万円/㎡ | +2.4% | +11.5% | +3.0% | 17万円/㎡ | +17.3% |
| 岩槻区 | 10.1万円/㎡ | +1.8% | +8.9% | +2.4% | 31万円/㎡ | +146.2% |
| 桜区 | 13.1万円/㎡ | +1.6% | -0.8% | — | 34万円/㎡ | +51.3% |
中古マンションは国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報・成約価格情報（中古マンション等）の2023〜2025年の成約㎡単価の中央値。「10年前から」は2013〜2015年との比較。
住宅地の上昇が大きい浦和区・大宮区・南区・中央区は、中古マンションの成約相場でも市内の上位です。浦和区は73万円/㎡で10年前から+67.1%、大宮区は72万円/㎡で+84.9%でした。土地の公的な価格と、実際に売れた値段が同じ方向を向いています。売却をお考えの方にとっては、土地でもマンションでも、いまは良い条件で話を進めやすい時期です。ご自宅の近くの地点の価格は、当社の路線価マップでも確かめられます。
路線価・地価マップで、ご自宅の近くの価格を見る→ご自宅の査定額を、成約データから試算する→SUMMARY
まとめ：浦和と大宮は、駅前も住宅地も、この半年も上がっている
| 見方 | さいたま市・浦和・大宮の数字 |
|---|---|
| 市全体 | 129地点のうち上昇126・横ばい3・下落0 |
| 駅前 | 上昇率の上位10地点はすべて浦和区と大宮区。浦和駅前176万円/㎡（+13.5%）、大宮駅西口376万円/㎡（+9.9%） |
| 住宅地 | 浦和区+4.1%、大宮区・中央区・南区+3.9%。2018年からは浦和区で+26.6% |
| 都心からの流れ | 東京都北区+11.6%→川口市+4.2%→浦和区+4.1%→上尾市+1.6% |
| 駅からの距離 | 500m以内+3.8%、2km超+2.0% |
| この半年 | 住宅地+1.70%→+1.63%、商業地+2.21%→+3.47% |
この記事のまとめ2026年の基準地価で、さいたま市は129地点のうち下落がゼロでした。なかでも浦和と大宮は、駅前の商業地が市内の上昇率の上位を占め、住宅地も市内でいちばんの伸びです。東京の上昇が川口を越えてここまで届いていること、この半年も勢いが続いていること、中古マンションの成約相場も同じ方向に動いていることが、地点ごとの数字から分かります。これから買う方には、価値が支えられている街として、売る方には、いまの相場を確かめる良い機会として、参考にしていただければと思います。
浦和区の土地・中古マンション・戸建てを20年で見る→なぜ浦和は「教育の街」と呼ばれるのか→HOW TO READ
使った数字と読み方
基準地価は令和8年都道府県地価調査（2026年7月1日時点、2026年9月15日公表）の調査地点ごとの価格です。国土交通省の不動産情報ライブラリから、さいたま市と周辺の調査地点を取得し、自治体ごと、用途ごとに当社で集計しました。変動率は前の年から続けて調査されている地点の対前年変動率で、区や市の値はその中央値です。国や県が公表する平均変動率とは計算の方法が違うため、数字は一致しません。全国の変動率は国土交通省の公表値です。
2018年からの価格の推移は、各年の住宅地の調査地点の価格の中央値です。調査地点は年によって入れ替わることがあります。駅前の地点の推移は、同じ所在地の地点を年ごとに追いました。半年ごとの変動率は、地価公示と都道府県地価調査の両方で調査されている土地だけを使っています。中古マンションの相場は国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報・成約価格情報（中古マンション等）を区の全域で集計した値です。