大宮区の不動産相場20年。土地と中古マンションはどう動いた？

01 / LONG-TERM TREND

土地は2011年ごろまで低下、中古マンションは2015年以降に上昇

まず、大宮区全体の変化から見てみましょう。土地は2006年の26.4万円/㎡から2011年の21.5万円/㎡へ下がり、2015年は23.8万円/㎡でした。その後は回復し、2022年に34.1万円/㎡、2025年に33.3万円/㎡となっています。直近はおおむね横ばいです。

中古マンションは2006年30.9万円/㎡、2015年43.6万円/㎡、2025年72.5万円/㎡です。土地とは異なり、2010年代半ば以降も上昇し、2025年まで価格を上げています。同じ区内でも、土地と中古マンションでは変化した時期が異なります。

戸建ては2006年36.8万円/㎡から2013年の31.3万円/㎡まで下がり、2025年には48.0万円/㎡となりました。ここでいう戸建て単価は、土地と建物を合わせた取引総額を土地面積で割った数字です。建物だけの価格ではありません。

3つとも1㎡あたりの価格ですが、土地と戸建ては土地面積、中古マンションは専有面積が基準です。物件種別間の単価を直接比べるのではなく、それぞれが20年間でどう変化したかを確認します。

中古マンションは上昇が続く一方、土地は2011年ごろを底に回復したあと、直近で横ばいとなっています。大宮区では、物件種別によって価格が変化した時期が異なります。

02 / AREA REFERENCE

浦和区を参考に、中古マンションの推移を見る

大宮区の中古マンション価格を、浦和区と比べてみましょう。2006年は大宮区が30.9万円/㎡、浦和区が44.0万円/㎡でした。2015年は大宮区43.6万円/㎡、浦和区46.2万円/㎡です。2006年から2024年までは浦和区の中央値が大宮区を上回り、2025年は大宮区72.5万円/㎡、浦和区71.9万円/㎡となっています。

土地も比べてみましょう。2006年は大宮区26.4万円/㎡、浦和区32.1万円/㎡、2015年は大宮区23.8万円/㎡、浦和区30.0万円/㎡でした。2025年は大宮区33.3万円/㎡に対し、浦和区は49.1万円/㎡です。中古マンションと土地では、二つの区の価格差が異なります。

2025年の中央値は近いものの、端の年は翌年分を含みません。20年間の推移と、各年に取引された物件の築年・駅距離・住戸面積も合わせて確認します。

浦和区側の土地・戸建て・町丁別の内訳は、浦和区の不動産相場20年で確認できます。

03 / TOWN-LEVEL VIEW

高い町と、取引件数が多い町は別にある

町丁別の中古マンション中央値を見てみましょう。直近7年では、下町が93.7万円/㎡（147件）、大門町が81.3万円/㎡（22件）、桜木町が80.0万円/㎡（108件）です。件数を併記すると、同じ上位でも数字の厚みが違うことが分かります。

土地は、宮町が60.0万円/㎡（34件）、吉敷町が51.1万円/㎡（13件）、東町が49.6万円/㎡（24件）です。中古マンションの上位町丁とは顔ぶれが一致しません。

全種別を合わせた年あたり取引件数では、三橋が54.9件、天沼町が31.7件、大成町が31.4件です。単価が上位の町と、取引件数が多い町は同じではありません。

中古マンションでは下町・大門町・桜木町、土地では宮町・吉敷町・東町が上位です。同じ大宮区内でも、物件種別を変えると順位が入れ替わります。

次に、現在の土地単価ではなく、2006〜2010年から直近7年までの伸び率を見ます。宮町が2.03倍、北袋町が1.77倍、土手町が1.69倍です。現在の土地単価順位と、過去からの伸び率順位は同じではありません。

宮町は直近の土地単価でも上位ですが、北袋町と土手町は別の位置にあります。「高い町」と「伸びた町」を分けて見ることが大切です。

04 / LAND × CONDOMINIUM

北袋町はマンション、宮町は土地の順位が高い

土地と中古マンションの両方で中央値を出せる町丁を、一枚の散布図で見比べてみましょう。北袋町は中古マンション区内2位、土地8位で、マンション単価を土地単価で割った比率は1.91倍です。天沼町は中古マンション7位、土地11位、同比率1.67倍でした。

一方、宮町は中古マンション6位、土地1位、同比率1.00倍です。土手町は中古マンション10位、土地6位、同比率1.00倍となっています。この比率は、各町丁で取引された土地と中古マンションの単価差を表しています。

右へ行くほど土地単価が高く、上へ行くほど中古マンション単価が高い図です。北袋町と宮町のように、同じ大宮区内でも点の位置には違いがあります。

駅距離、築年、住戸面積などの条件は揃えていません。散布図は町丁ごとの市場の違いを見るためのもので、点の位置から一つの住戸や土地の価格を推定するものではありません。

05 / BUILDING AGE

中古マンションは築20年台から指数が大きく変わる

築0〜9年の中央値を100とした指数では、中古マンションは100 → 94 → 57 → 37 → 27、戸建ては100 → 87 → 78 → 63 → 60です。中古マンションは築10〜19年の94から、築20〜29年の57へ下がっています。

築40〜49年では、中古マンションが27、戸建てが60です。中古マンションと戸建てでは単価の定義が異なり、戸建ての指数には土地価格も含まれます。

集計件数も見てみましょう。中古マンションは築0〜9年が177件、築40〜49年が49件です。戸建ては同じ順に467件、44件でした。指数と件数を合わせて見ると、どの築年帯の数字が厚いかも確認できます。

大宮区の中古マンションは、築10〜19年で指数94、築20〜29年で57となっています。築年帯による指数差が大きいため、大宮区全体のマンション相場を見るときにも築年を分ける必要があります。

この指数は、一つの物件が年を重ねたときの値下がり率ではありません。各築年帯で実際に取引された物件の中央値を並べたものなので、立地、面積、建物の仕様が違う点を踏まえて見てください。

06 / HOW TO READ

数字の見方（注記）

本記事は、国土交通省が公表する不動産取引データをもとに、さいたま市大宮区の2006-2025年の5,982件をまとめたものです。価格はすべて1㎡あたりの中央値で、平均値ではありません。

対象地域全体の推移は3年移動中央値（前後1年を含む3年分）です。町丁別の「直近」は2019年以降を指し、直近7年で全種別を合わせて20件未満の町丁は集計対象から外しています。さらに、物件種別ごとの件数が8件未満の場合は中央値を表示していません。

取引価格には、駅距離、面積、形状、接道、築年、階数、取引時点などの違いが含まれます。市区や町丁の傾向を見比べるための数字としてご覧ください。