01 / LONG-TERM TREND
中古マンション価格は2010年から上昇、直近はやや低下
まず、中央区全体の流れから見てみましょう。中古マンションは2006年の36.0万円/㎡から2010年の32.9万円/㎡へ下がり、2015年は37.9万円/㎡でした。その後は上向き、2023年に57.4万円/㎡、2025年に55.6万円/㎡となっています。
土地は2006年25.8万円/㎡、2010年24.4万円/㎡、2015年26.0万円/㎡です。2018年以降に上昇し、2023年は35.3万円/㎡、2025年は35.1万円/㎡でした。直近はおおむね横ばいです。
戸建ては2006年37.0万円/㎡、2015年36.5万円/㎡、2025年55.8万円/㎡となっています。ここでいう戸建て単価は、土地と建物を合わせた取引総額を土地面積で割った数字です。建物だけの価格ではありません。
3つとも1㎡あたりの価格ですが、土地と戸建ては土地面積、中古マンションは専有面積が基準です。物件種別間の単価を直接比べるのではなく、それぞれが20年間でどう変化したかを確認します。
年別の数値と件数を見る
| 年 | 中古マンション | 土地 | 戸建て（土地・建物） |
|---|---|---|---|
| 2006 | 36.0万円/㎡（n=47） | 25.8万円/㎡（n=44） | 37.0万円/㎡（n=61） |
| 2007 | 37.5万円/㎡（n=57） | 26.0万円/㎡（n=55） | 38.0万円/㎡（n=61） |
| 2008 | 35.4万円/㎡（n=63） | 25.4万円/㎡（n=36） | 35.4万円/㎡（n=51） |
| 2009 | 33.9万円/㎡（n=65） | 24.0万円/㎡（n=38） | 35.0万円/㎡（n=71） |
| 2010 | 32.9万円/㎡（n=46） | 24.4万円/㎡（n=38） | 35.0万円/㎡（n=87） |
| 2011 | 37.5万円/㎡（n=70） | 24.9万円/㎡（n=31） | 35.0万円/㎡（n=70） |
| 2012 | 38.7万円/㎡（n=61） | 26.7万円/㎡（n=63） | 35.6万円/㎡（n=80） |
| 2013 | 38.8万円/㎡（n=59） | 26.4万円/㎡（n=43） | 35.4万円/㎡（n=122） |
| 2014 | 38.5万円/㎡（n=79） | 26.4万円/㎡（n=41） | 34.7万円/㎡（n=88） |
| 2015 | 37.9万円/㎡（n=68） | 26.0万円/㎡（n=47） | 36.5万円/㎡（n=94） |
| 2016 | 42.9万円/㎡（n=79） | 25.5万円/㎡（n=38） | 37.0万円/㎡（n=92） |
| 2017 | 45.0万円/㎡（n=92） | 25.8万円/㎡（n=33） | 40.0万円/㎡（n=109） |
| 2018 | 47.7万円/㎡（n=84） | 29.6万円/㎡（n=35） | 38.9万円/㎡（n=92） |
| 2019 | 47.1万円/㎡（n=57） | 31.3万円/㎡（n=21） | 43.1万円/㎡（n=82） |
| 2020 | 50.0万円/㎡（n=87） | 31.9万円/㎡（n=45） | 44.5万円/㎡（n=111） |
| 2021 | 51.4万円/㎡（n=105） | 32.0万円/㎡（n=56） | 46.5万円/㎡（n=146） |
| 2022 | 54.6万円/㎡（n=109） | 33.8万円/㎡（n=45） | 45.7万円/㎡（n=111） |
| 2023 | 57.4万円/㎡（n=80） | 35.3万円/㎡（n=47） | 46.0万円/㎡（n=134） |
| 2024 | 56.4万円/㎡（n=37） | 35.3万円/㎡（n=63） | 51.3万円/㎡（n=99） |
| 2025 | 55.6万円/㎡（n=87） | 35.1万円/㎡（n=28） | 55.8万円/㎡（n=106） |
3年移動中央値（前後1年を含む3年分）。縦軸は万円/㎡。端の年は片側の年しか含まれないため、単年の変化を断定する用途には向きません。
中古マンション価格は2010年以降に上昇し、2023年から2025年にかけてはやや低下しています。土地は2018年以降に上がったあと、直近で横ばいとなっています。
02 / AREA REFERENCE
浦和区を参考に、中古マンションの推移を見る
中央区の中古マンション価格を、浦和区と比べてみましょう。2006年は中央区が36.0万円/㎡、浦和区が44.0万円/㎡でした。2015年は中央区37.9万円/㎡、浦和区46.2万円/㎡、2025年は中央区55.6万円/㎡、浦和区71.9万円/㎡です。
土地も比べてみましょう。2006年は中央区25.8万円/㎡、浦和区32.1万円/㎡、2015年は中央区26.0万円/㎡、浦和区30.0万円/㎡でした。2025年は中央区35.1万円/㎡に対し、浦和区は49.1万円/㎡です。中古マンションと土地では、二つの区の価格差が異なります。
年別の数値と件数を見る
| 年 | 中央区 | 浦和区 |
|---|---|---|
| 2006 | 36.0万円/㎡（n=47） | 44.0万円/㎡（n=136） |
| 2007 | 37.5万円/㎡（n=57） | 42.7万円/㎡（n=88） |
| 2008 | 35.4万円/㎡（n=63） | 41.6万円/㎡（n=105） |
| 2009 | 33.9万円/㎡（n=65） | 41.4万円/㎡（n=105） |
| 2010 | 32.9万円/㎡（n=46） | 41.7万円/㎡（n=111） |
| 2011 | 37.5万円/㎡（n=70） | 42.9万円/㎡（n=115） |
| 2012 | 38.7万円/㎡（n=61） | 42.9万円/㎡（n=128） |
| 2013 | 38.8万円/㎡（n=59） | 43.0万円/㎡（n=130） |
| 2014 | 38.5万円/㎡（n=79） | 43.5万円/㎡（n=118） |
| 2015 | 37.9万円/㎡（n=68） | 46.2万円/㎡（n=140） |
| 2016 | 42.9万円/㎡（n=79） | 50.0万円/㎡（n=128） |
| 2017 | 45.0万円/㎡（n=92） | 54.3万円/㎡（n=116） |
| 2018 | 47.7万円/㎡（n=84） | 56.0万円/㎡（n=161） |
| 2019 | 47.1万円/㎡（n=57） | 56.7万円/㎡（n=134） |
| 2020 | 50.0万円/㎡（n=87） | 58.7万円/㎡（n=153） |
| 2021 | 51.4万円/㎡（n=105） | 62.7万円/㎡（n=209） |
| 2022 | 54.6万円/㎡（n=109） | 67.7万円/㎡（n=233） |
| 2023 | 57.4万円/㎡（n=80） | 72.2万円/㎡（n=153） |
| 2024 | 56.4万円/㎡（n=37） | 72.7万円/㎡（n=138） |
| 2025 | 55.6万円/㎡（n=87） | 71.9万円/㎡（n=174） |
両区とも3年移動中央値（前後1年を含む3年分）。縦軸は万円/㎡で、集計期間と中央値の算出方法を揃えています。
中央区と浦和区は、ともに2010年代半ば以降に中古マンション価格が上昇しています。ただし、各年の中央値には築年や駅距離、住戸面積など、その年に取引された物件の構成も反映されます。
浦和区側の土地・戸建て・町丁別の内訳は、浦和区の不動産相場20年で確認できます。
03 / TOWN-LEVEL VIEW
高い町と、取引件数が多い町は別にある
町丁別の中古マンション中央値を見てみましょう。直近7年では、大戸が64.3万円/㎡（27件）、大字下落合が61.7万円/㎡（31件）、上落合が61.1万円/㎡（272件）です。件数を併記すると、同じ上位でも数字の厚みが違うことが分かります。
土地は、上落合が51.3万円/㎡（28件）、下落合が42.1万円/㎡（35件）、本町東が40.7万円/㎡（27件）です。中古マンションの上位町丁とは顔ぶれが一致しません。
全種別を合わせた年あたり取引件数では、上落合が53.1件、鈴谷が29件、大戸が24.6件です。単価が上位の町と、取引件数が多い町は同じではありません。
中古マンション
- 01大戸n=2764.3万円/㎡
- 02大字下落合n=3161.7万円/㎡
- 03上落合n=27261.1万円/㎡
- 04下落合n=2160.0万円/㎡
- 05本町東n=3249.0万円/㎡
- 06本町西n=2548.3万円/㎡
- 07鈴谷n=6334.7万円/㎡
- 08新中里n=3534.3万円/㎡
- 09円阿弥n=1132.9万円/㎡
- 10上峰n=2726.2万円/㎡
土地
- 01上落合n=2851.3万円/㎡
- 02下落合n=3542.1万円/㎡
- 03本町東n=2740.7万円/㎡
- 04新中里n=2337.0万円/㎡
- 05大戸n=5734.0万円/㎡
- 06鈴谷n=7032.0万円/㎡
- 07本町西n=1231.9万円/㎡
- 08上峰n=1320.0万円/㎡
- 09円阿弥n=2419.0万円/㎡
2019年以降の中央値。各行のnは、その物件種別の集計件数です。
中古マンションでは大戸・大字下落合・上落合、土地では上落合・下落合・本町東が上位です。同じ中央区内でも、物件種別を変えると順位が入れ替わります。
次に、現在の土地単価ではなく、2006〜2010年から直近7年までの伸び率を見ます。上落合が1.86倍、本町東が1.62倍、新中里が1.62倍です。現在の土地単価順位と、過去からの伸び率順位は同じではありません。
- 01上落合直近 n=281.86倍
- 02本町東直近 n=271.62倍
- 03新中里直近 n=231.62倍
- 04鈴谷直近 n=701.52倍
- 05下落合直近 n=351.34倍
- 06大戸直近 n=571.28倍
- 07本町西直近 n=121.17倍
- 08上峰直近 n=131.14倍
直近7年の中央値を2006〜2010年の中央値で割った値。起点または直近の件数が基準に満たない町丁は除外しています。
上落合は直近の土地単価でも上位ですが、本町東と新中里は別の位置にあります。「高い町」と「伸びた町」を分けて見ることが大切です。
04 / LAND × CONDOMINIUM
大戸はマンション、新中里は土地の順位が高い
土地と中古マンションの両方で中央値を出せる町丁を、一枚の散布図で見比べてみましょう。大戸は中古マンション区内1位、土地5位で、マンション単価を土地単価で割った比率は1.89倍です。本町西は中古マンション5位、土地7位、同比率1.52倍でした。
一方、新中里は中古マンション7位、土地4位、同比率0.93倍です。上落合は中古マンション2位、土地1位、同比率1.19倍となっています。この比率は、各町丁で取引された土地と中古マンションの単価差を表しています。
町丁別の数値を見る
| 町丁 | 土地 | 中古マンション | 比率 |
|---|---|---|---|
| 大戸 | 34.0万円/㎡（n=57） | 64.3万円/㎡（n=27） | 1.89倍 |
| 上落合 | 51.3万円/㎡（n=28） | 61.1万円/㎡（n=272） | 1.19倍 |
| 下落合 | 42.1万円/㎡（n=35） | 60.0万円/㎡（n=21） | 1.43倍 |
| 本町東 | 40.7万円/㎡（n=27） | 49.0万円/㎡（n=32） | 1.20倍 |
| 本町西 | 31.9万円/㎡（n=12） | 48.3万円/㎡（n=25） | 1.52倍 |
| 鈴谷 | 32.0万円/㎡（n=70） | 34.7万円/㎡（n=63） | 1.08倍 |
| 新中里 | 37.0万円/㎡（n=23） | 34.3万円/㎡（n=35） | 0.93倍 |
| 円阿弥 | 19.0万円/㎡（n=24） | 32.9万円/㎡（n=11） | 1.74倍 |
| 上峰 | 20.0万円/㎡（n=13） | 26.2万円/㎡（n=27） | 1.31倍 |
横軸が土地、縦軸が中古マンション。いずれも2019年以降の中央値で、両方に8件以上ある町丁だけを表示しています。
右へ行くほど土地単価が高く、上へ行くほど中古マンション単価が高い図です。大戸と新中里のように、同じ中央区内でも点の位置には違いがあります。
駅距離、築年、住戸面積などの条件は揃えていません。散布図は町丁ごとの市場の違いを見るためのもので、点の位置から一つの住戸や土地の価格を推定するものではありません。
05 / BUILDING AGE
中古マンションは築20年台から指数が大きく変わる
築0〜9年の中央値を100とした指数では、中古マンションは100 → 85 → 73 → 46 → 34、戸建ては100 → 95 → 81 → 56 → 58です。中古マンションは築10〜19年の85から、築20〜29年の73へ下がっています。
築40〜49年では、中古マンションが34、戸建てが58です。中古マンションと戸建てでは単価の定義が異なり、戸建ての指数には土地価格も含まれます。
集計件数も見てみましょう。中古マンションは築0〜9年が72件、築40〜49年が48件です。戸建ては同じ順に390件、34件でした。指数と件数を合わせて見ると、どの築年帯の数字が厚いかも確認できます。
図中のnは各築年帯の集計件数。戸建ての築年別単価は土地と建物を合わせた取引総額を延床面積で割った値。建物だけの価値ではない。
中央区の中古マンションは、築10〜19年で指数85、築20〜29年で73となっています。築年帯による指数差が大きいため、中央区全体のマンション相場を見るときにも築年を分ける必要があります。
この指数は、一つの物件が年を重ねたときの値下がり率ではありません。各築年帯で実際に取引された物件の中央値を並べたものなので、立地、面積、建物の仕様が違う点を踏まえて見てください。
06 / HOW TO READ
数字の見方（注記）
本記事は、国土交通省が公表する不動産取引データをもとに、さいたま市中央区の2006-2025年の4,146件をまとめたものです。価格はすべて1㎡あたりの中央値で、平均値ではありません。
対象地域全体の推移は3年移動中央値（前後1年を含む3年分）です。町丁別の「直近」は2019年以降を指し、直近7年で全種別を合わせて20件未満の町丁は集計対象から外しています。さらに、物件種別ごとの件数が8件未満の場合は中央値を表示していません。
取引価格には、駅距離、面積、形状、接道、築年、階数、取引時点などの違いが含まれます。市区や町丁の傾向を見比べるための数字としてご覧ください。
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