利回りが同じでも、構造と築年数が違えば手残りは別物になります。 減価償却が終わると税金が跳ね上がり、元本返済が減価償却を追い越した年（デッドクロス）から資金繰りが苦しくなる——その時期を先に見ておくためのツールです。 売却時の譲渡税まで含めた IRR も出します。
減価償却できるのは建物だけです。売買契約書の内訳か、固定資産税評価額の比率で按分します。
初期値は一棟アパート（木造・軽量鉄骨）の関東平均15.55%（標本1,947件）。 空室率は退去循環モデルで5.3%として計算しています。 内訳を詰めるなら NOIシミュレーターへ。
個人は所得税＋住民税の合計。給与所得と合算した課税所得で決まります。法人は実効税率（約33%）。
売却価格＝売却年のNOI ÷ この利回り。買ったときより高い利回り（＝安い価格）を置くのが安全側です。
棒がその年の手残り、線が累積。棒が赤くなった年は持ち出しです。
緑（経費になるが出ていかない）が橙（出ていくが経費にならない）を下回ると、帳簿は黒字なのに手元が苦しくなります。
家賃から経費を引いた利益が、利息・元本・税・手残りにどう配分されるか。年が進むほど利息が減って元本と税が増えます。
その年のNOIを出口利回りで割った想定価値と、残債の差が含み益です。返済が進むほど差が開きます。
NOI ÷ 年間返済額。1.0 を割ると家賃で返済を賄えません。金融機関は 1.2〜1.3 以上を求めることが多い水準です。
運営費の初期値はIREM 全国賃貸住宅実態調査（2025年版）（標本3,844物件）にもとづく関東地方の水準です。 耐用年数は国税庁の法定耐用年数と中古資産の簡便法で計算しています。 税額は不動産所得のみを対象とした概算で、他の所得との通算や個別の控除は含みません。 取得時の諸費用は物件価格の7%として概算しているため、正確に出すには 購入諸費用シミュレーター をお使いください。
減価償却は建物価格を耐用年数で割る定額法です。 耐用年数は住宅用の法定耐用年数（木造22年・軽量鉄骨19〜27年・重量鉄骨34年・RC47年）を使い、 中古で取得した場合は国税庁の簡便法（タックスアンサー No.5404）で計算します。法定耐用年数を全部経過していれば法定years×20%、 一部なら（法定−経過）＋経過×20%、1年未満は切り捨て、2年未満は2年です。
デッドクロスは、経費になるのに現金が出ていかない減価償却費が、 現金は出ていくのに経費にならない元本返済額を下回る時点です。 築古の木造を短い耐用年数で買うと数年で到達します。
売却時の譲渡所得税は、譲渡した年の1月1日時点で保有5年超なら長期譲渡20.315%、 5年以下なら短期譲渡39.63%（いずれも復興特別所得税を含む）で計算しています。 簿価は土地＋建物の未償却残高です。
運営費の初期値は IREM JAPAN／日本賃貸住宅管理協会の全国賃貸住宅実態調査 （2025年版・全国3,844物件）にもとづく関東地方の水準です。 空室率は実測値をそのまま使わず、平均入居期間と募集期間から導く退去循環モデルで置いています。
いずれも概算です。実際の税額は他の所得との通算や個別の控除で変わります。 物件ごとの具体的なご相談は、司法書士でもある当社へお問い合わせください。