01 / LONG-TERM TREND
中古マンション価格は2015年前後と2020年以降に上昇
まず、南区全体の流れから見てみましょう。中古マンションは2006年の37.1万円/㎡から2008年の31.3万円/㎡へ下がり、2013年は32.3万円/㎡でした。2015年に42.9万円/㎡、2016年に46.2万円/㎡へ上がったあと、2019年は43.3万円/㎡、2023年は61.3万円/㎡、2025年は60.0万円/㎡となっています。
土地は2006年22.9万円/㎡、2012年22.1万円/㎡、2015年25.0万円/㎡です。その後は上昇し、2023年に36.0万円/㎡、2025年に38.7万円/㎡となっています。
戸建ては2006年36.9万円/㎡、2016年37.3万円/㎡、2024年50.6万円/㎡、2025年50.2万円/㎡です。ここでいう戸建て単価は、土地と建物を合わせた取引総額を土地面積で割った数字です。建物だけの価格ではありません。
3つとも1㎡あたりの価格ですが、土地と戸建ては土地面積、中古マンションは専有面積が基準です。物件種別間の単価を直接比べるのではなく、それぞれが20年間でどう変化したかを確認します。
年別の数値と件数を見る
| 年 | 中古マンション | 土地 | 戸建て（土地・建物） |
|---|---|---|---|
| 2006 | 37.1万円/㎡（n=152） | 22.9万円/㎡（n=109） | 36.9万円/㎡（n=104） |
| 2007 | 36.7万円/㎡（n=142） | 24.6万円/㎡（n=100） | 38.1万円/㎡（n=122） |
| 2008 | 31.3万円/㎡（n=93） | 24.8万円/㎡（n=99） | 38.0万円/㎡（n=120） |
| 2009 | 31.4万円/㎡（n=123） | 25.0万円/㎡（n=89） | 36.3万円/㎡（n=126） |
| 2010 | 31.8万円/㎡（n=142） | 23.6万円/㎡（n=73） | 35.9万円/㎡（n=164） |
| 2011 | 33.3万円/㎡（n=127） | 23.3万円/㎡（n=69） | 36.0万円/㎡（n=152） |
| 2012 | 33.3万円/㎡（n=128） | 22.1万円/㎡（n=86） | 37.0万円/㎡（n=176） |
| 2013 | 32.3万円/㎡（n=161） | 22.5万円/㎡（n=81） | 36.8万円/㎡（n=199） |
| 2014 | 35.4万円/㎡（n=144） | 24.5万円/㎡（n=77） | 36.6万円/㎡（n=159） |
| 2015 | 42.9万円/㎡（n=217） | 25.0万円/㎡（n=87） | 37.2万円/㎡（n=188） |
| 2016 | 46.2万円/㎡（n=256） | 24.6万円/㎡（n=102） | 37.3万円/㎡（n=183） |
| 2017 | 45.4万円/㎡（n=174） | 25.5万円/㎡（n=101） | 40.0万円/㎡（n=216） |
| 2018 | 42.8万円/㎡（n=134） | 26.1万円/㎡（n=112） | 41.0万円/㎡（n=164） |
| 2019 | 43.3万円/㎡（n=120） | 27.0万円/㎡（n=80） | 43.6万円/㎡（n=164） |
| 2020 | 45.5万円/㎡（n=144） | 27.6万円/㎡（n=77） | 44.0万円/㎡（n=228） |
| 2021 | 49.3万円/㎡（n=120） | 29.5万円/㎡（n=83） | 46.1万円/㎡（n=328） |
| 2022 | 55.8万円/㎡（n=104） | 31.3万円/㎡（n=86） | 48.0万円/㎡（n=233） |
| 2023 | 61.3万円/㎡（n=163） | 36.0万円/㎡（n=90） | 49.0万円/㎡（n=206） |
| 2024 | 60.0万円/㎡（n=167） | 37.9万円/㎡（n=61） | 50.6万円/㎡（n=221） |
| 2025 | 60.0万円/㎡（n=214） | 38.7万円/㎡（n=53） | 50.2万円/㎡（n=227） |
3年移動中央値（前後1年を含む3年分）。縦軸は万円/㎡。端の年は片側の年しか含まれないため、単年の変化を断定する用途には向きません。
中古マンション価格は2015年前後と2020年以降に上昇し、2024年・2025年はともに60.0万円/㎡でした。土地と戸建ても2020年代に上昇しています。
02 / AREA REFERENCE
浦和区を参考に、中古マンションの推移を見る
南区の中古マンション価格を、浦和区と比べてみましょう。2006年は南区が37.1万円/㎡、浦和区が44.0万円/㎡でした。2015年は南区42.9万円/㎡、浦和区46.2万円/㎡、2025年は南区60.0万円/㎡、浦和区71.9万円/㎡です。
土地も比べてみましょう。2006年は南区22.9万円/㎡、浦和区32.1万円/㎡、2015年は南区25.0万円/㎡、浦和区30.0万円/㎡でした。2025年は南区38.7万円/㎡に対し、浦和区は49.1万円/㎡です。中古マンションと土地では、二つの区の価格差が異なります。
年別の数値と件数を見る
| 年 | 南区 | 浦和区 |
|---|---|---|
| 2006 | 37.1万円/㎡（n=152） | 44.0万円/㎡（n=136） |
| 2007 | 36.7万円/㎡（n=142） | 42.7万円/㎡（n=88） |
| 2008 | 31.3万円/㎡（n=93） | 41.6万円/㎡（n=105） |
| 2009 | 31.4万円/㎡（n=123） | 41.4万円/㎡（n=105） |
| 2010 | 31.8万円/㎡（n=142） | 41.7万円/㎡（n=111） |
| 2011 | 33.3万円/㎡（n=127） | 42.9万円/㎡（n=115） |
| 2012 | 33.3万円/㎡（n=128） | 42.9万円/㎡（n=128） |
| 2013 | 32.3万円/㎡（n=161） | 43.0万円/㎡（n=130） |
| 2014 | 35.4万円/㎡（n=144） | 43.5万円/㎡（n=118） |
| 2015 | 42.9万円/㎡（n=217） | 46.2万円/㎡（n=140） |
| 2016 | 46.2万円/㎡（n=256） | 50.0万円/㎡（n=128） |
| 2017 | 45.4万円/㎡（n=174） | 54.3万円/㎡（n=116） |
| 2018 | 42.8万円/㎡（n=134） | 56.0万円/㎡（n=161） |
| 2019 | 43.3万円/㎡（n=120） | 56.7万円/㎡（n=134） |
| 2020 | 45.5万円/㎡（n=144） | 58.7万円/㎡（n=153） |
| 2021 | 49.3万円/㎡（n=120） | 62.7万円/㎡（n=209） |
| 2022 | 55.8万円/㎡（n=104） | 67.7万円/㎡（n=233） |
| 2023 | 61.3万円/㎡（n=163） | 72.2万円/㎡（n=153） |
| 2024 | 60.0万円/㎡（n=167） | 72.7万円/㎡（n=138） |
| 2025 | 60.0万円/㎡（n=214） | 71.9万円/㎡（n=174） |
両区とも3年移動中央値（前後1年を含む3年分）。縦軸は万円/㎡で、集計期間と中央値の算出方法を揃えています。
南区と浦和区は、どちらも2010年代半ば以降に中古マンション価格が上昇しています。価格差だけでなく、上昇した時期や直近の中央値を見比べると、それぞれの市場の違いが分かります。各年の中央値には、その年に取引された物件の築年や駅距離、住戸面積も反映されます。
浦和区側の土地・戸建て・町丁別の内訳は、浦和区の不動産相場20年で確認できます。
03 / TOWN-LEVEL VIEW
高い町と、取引件数が多い町は別にある
町丁別の中古マンション中央値を見てみましょう。直近7年では、別所が74.3万円/㎡（91件）、沼影が72.7万円/㎡（181件）、南本町が65.7万円/㎡（46件）です。件数を併記すると、同じ上位でも数字の厚みが違うことが分かります。
土地は、別所が57.5万円/㎡（63件）、南浦和が53.1万円/㎡（24件）、根岸が46.3万円/㎡（34件）です。中古マンションの上位町丁とは顔ぶれが一致しません。
全種別を合わせた年あたり取引件数では、大字大谷口が52.9件、辻が38件、文蔵が32.9件です。単価が上位の町と、取引件数が多い町は同じではありません。
中古マンション
- 01別所n=9174.3万円/㎡
- 02沼影n=18172.7万円/㎡
- 03南本町n=4665.7万円/㎡
- 04南浦和n=9565.3万円/㎡
- 05大谷場n=3158.6万円/㎡
- 06神明n=1257.4万円/㎡
- 07根岸n=6149.4万円/㎡
- 08鹿手袋n=8149.2万円/㎡
- 09白幡n=11345.3万円/㎡
- 10文蔵n=8841.5万円/㎡
土地
- 01別所n=6357.5万円/㎡
- 02南浦和n=2453.1万円/㎡
- 03根岸n=3446.3万円/㎡
- 04大谷場n=1144.7万円/㎡
- 05白幡n=2240.3万円/㎡
- 06文蔵n=3139.3万円/㎡
- 07鹿手袋n=4038.1万円/㎡
- 08曲本n=2030.2万円/㎡
- 09辻n=3929.6万円/㎡
- 10太田窪n=3428.8万円/㎡
2019年以降の中央値。各行のnは、その物件種別の集計件数です。
中古マンションでは別所・沼影・南本町、土地では別所・南浦和・根岸が上位です。同じ南区内でも、物件種別を変えると順位が入れ替わります。
次に、現在の土地単価ではなく、2006〜2010年から直近7年までの伸び率を見ます。別所が1.76倍、文蔵が1.59倍、南浦和が1.54倍です。現在の土地単価順位と、過去からの伸び率順位は同じではありません。
- 01別所直近 n=631.76倍
- 02文蔵直近 n=311.59倍
- 03南浦和直近 n=241.54倍
- 04白幡直近 n=221.49倍
- 05根岸直近 n=341.41倍
- 06曲本直近 n=201.41倍
- 07大谷場直近 n=111.40倍
- 08辻直近 n=391.37倍
- 09鹿手袋直近 n=401.31倍
- 10大字円正寺直近 n=171.31倍
- 11大字太田窪直近 n=321.28倍
- 12太田窪直近 n=341.22倍
- 13内谷直近 n=201.22倍
- 14大字大谷口直近 n=571.13倍
- 15四谷直近 n=121.05倍
- 16松本直近 n=280.85倍
- 17大字広ヶ谷戸直近 n=210.82倍
直近7年の中央値を2006〜2010年の中央値で割った値。起点または直近の件数が基準に満たない町丁は除外しています。
別所は直近の土地単価でも上位ですが、文蔵と南浦和は別の位置にあります。「高い町」と「伸びた町」を分けて見ることが大切です。
04 / LAND × CONDOMINIUM
四谷はマンション、曲本は土地の順位が高い
土地と中古マンションの両方で中央値を出せる町丁を、一枚の散布図で見比べてみましょう。四谷は中古マンション区内8位、土地12位で、マンション単価を土地単価で割った比率は1.54倍です。鹿手袋は中古マンション5位、土地7位、同比率1.29倍でした。
一方、曲本は中古マンション10位、土地8位、同比率1.14倍です。内谷は中古マンション12位、土地11位、同比率1.30倍となっています。この比率は、各町丁で取引された土地と中古マンションの単価差を表しています。
町丁別の数値を見る
| 町丁 | 土地 | 中古マンション | 比率 |
|---|---|---|---|
| 別所 | 57.5万円/㎡（n=63） | 74.3万円/㎡（n=91） | 1.29倍 |
| 南浦和 | 53.1万円/㎡（n=24） | 65.3万円/㎡（n=95） | 1.23倍 |
| 大谷場 | 44.7万円/㎡（n=11） | 58.6万円/㎡（n=31） | 1.31倍 |
| 根岸 | 46.3万円/㎡（n=34） | 49.4万円/㎡（n=61） | 1.07倍 |
| 鹿手袋 | 38.1万円/㎡（n=40） | 49.2万円/㎡（n=81） | 1.29倍 |
| 白幡 | 40.3万円/㎡（n=22） | 45.3万円/㎡（n=113） | 1.13倍 |
| 文蔵 | 39.3万円/㎡（n=31） | 41.5万円/㎡（n=88） | 1.06倍 |
| 四谷 | 24.4万円/㎡（n=12） | 37.7万円/㎡（n=20） | 1.54倍 |
| 辻 | 29.6万円/㎡（n=39） | 36.4万円/㎡（n=65） | 1.23倍 |
| 曲本 | 30.2万円/㎡（n=20） | 34.5万円/㎡（n=25） | 1.14倍 |
| 太田窪 | 28.8万円/㎡（n=34） | 34.5万円/㎡（n=23） | 1.20倍 |
| 内谷 | 26.3万円/㎡（n=20） | 34.1万円/㎡（n=57） | 1.30倍 |
| 大字大谷口 | 20.0万円/㎡（n=57） | 28.8万円/㎡（n=10） | 1.44倍 |
| 松本 | 13.4万円/㎡（n=28） | 27.4万円/㎡（n=16） | 2.04倍 |
横軸が土地、縦軸が中古マンション。いずれも2019年以降の中央値で、両方に8件以上ある町丁だけを表示しています。
右へ行くほど土地単価が高く、上へ行くほど中古マンション単価が高い図です。四谷と曲本のように、同じ南区内でも点の位置には違いがあります。
駅距離、築年、住戸面積などの条件は揃えていません。散布図は町丁ごとの市場の違いを見るためのもので、点の位置から一つの住戸や土地の価格を推定するものではありません。
05 / BUILDING AGE
中古マンションは築20年台から指数が大きく変わる
築0〜9年の中央値を100とした指数では、中古マンションは100 → 74 → 64 → 46 → 35、戸建ては100 → 83 → 63 → 63 → 93です。中古マンションは築10〜19年の74から、築20〜29年の64へ下がっています。
築40〜49年では、中古マンションが35、戸建てが93です。中古マンションと戸建てでは単価の定義が異なり、戸建ての指数には土地価格も含まれます。
集計件数も見てみましょう。中古マンションは築0〜9年が269件、築40〜49年が48件です。戸建ては同じ順に838件、40件でした。指数と件数を合わせて見ると、どの築年帯の数字が厚いかも確認できます。
図中のnは各築年帯の集計件数。戸建ての築年別単価は土地と建物を合わせた取引総額を延床面積で割った値。建物だけの価値ではない。
南区の中古マンションは、築10〜19年で指数74、築20〜29年で64となっています。築年帯による指数差が大きいため、南区全体のマンション相場を見るときにも築年を分ける必要があります。
この指数は、一つの物件が年を重ねたときの値下がり率ではありません。各築年帯で実際に取引された物件の中央値を並べたものなので、立地、面積、建物の仕様が違う点を踏まえて見てください。
06 / HOW TO READ
数字の見方（注記）
本記事は、国土交通省が公表する不動産取引データをもとに、さいたま市南区の2006-2025年の8,420件をまとめたものです。価格はすべて1㎡あたりの中央値で、平均値ではありません。
対象地域全体の推移は3年移動中央値（前後1年を含む3年分）です。町丁別の「直近」は2019年以降を指し、直近7年で全種別を合わせて20件未満の町丁は集計対象から外しています。さらに、物件種別ごとの件数が8件未満の場合は中央値を表示していません。
取引価格には、駅距離、面積、形状、接道、築年、階数、取引時点などの違いが含まれます。市区や町丁の傾向を見比べるための数字としてご覧ください。
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