人が増えた街は、値上がりした街か。
首都圏172自治体を、7年分の人の動きで並べる

STEP 01 / COUNT

まず実数で数える。7年間で人が増えた街はどこか

住民基本台帳人口移動報告から、2019年から2025年までの7年間の転入者数と転出者数を自治体ごとに足し、その差（転入超過数）を数えました。他の市区町村との出入りだけの数字で、国外との出入りは含みません。まず実数のまま並べます。

実数の1位は足立区で28,409人。2位以下も大田区・練馬区・江東区・世田谷区と東京23区が並び、TOP20のうち13自治体が東京都です。さいたま市で最も多いのは緑区の11,692人（23位）、次いで大宮区10,667人（28位）。浦和区は6,161人で56位でした。ただしこの並びは、人口の多い街ほど上に来ます。足立区は人口695,043人、緑区は128,321人。規模が7倍違う街を同じ表で比べても、街の勢いは分かりません。

STEP 02 / PER CAPITA

人口で直す。1,000人の街に何人増えたか

転入超過数を、その街の人口（令和2年国勢調査）1,000人あたりに直しました。7年間で人口の何パーセントが増えたかを表す数字です。

人口で直すと顔ぶれが変わります。1位は中央区（106.4人）、2位は流山市（103.1人）、そして3位がさいたま市緑区（91.1人）、4位が大宮区（90.6人）です。実数で1位だった足立区は31位に下がります。さいたま市からはTOP20に緑区・大宮区・西区・見沼区の4区が入りました。7年で人口の9%が転入超過で増えるというのは、10年で1割の人が入れ替わる速さです。

STEP 03 / TIMELINE

年で割る。コロナで街の順位は入れ替わった

7年の合計は、途中の入れ替わりを隠します。年ごとの転入超過数を並べると、2020年からの2年間と、2023年以降で流れが逆を向いていることが分かります。

コロナ流行期に伸びたのは郊外でした。流山市は2020〜2021年の2年で7,956人、印西市は3,386人の転入超過。一方で板橋区は1,078人、足立区は4,561人にとどまり、東京23区の伸びは止まっていました。それが2023〜2025年の3年で逆転します。板橋区は13,656人、足立区は16,953人と急増し、流山市は5,501人に減速、印西市は-1,757人とマイナスに転じました。

さいたま市も同じ形です。浦和区は2020〜2021年の2,801人から2023〜2025年の1,040人へ、川口市は4,347人から3,391人へと減りました。都筑区（1,636人→-347人）と印西市はマイナスに落ちています。その中で大宮区は3,461人から3,505人と、コロナ後も水準を保った数少ない街です。郊外へ広がった人の流れが、都心へ戻った。この3年はその戻りの途中にあります。

STEP 04 / PRICE

値上がりと結ぶ。人が増えた街は、高くなった街か

人の動きと同じ街で、今度は㎡単価の動きを並べます。前の図と同じ7つの街の中古マンション㎡単価を、2006年から2025年まで3年移動中央値で追いました。

20年で最も上がったのは流山市で、19.5万円から60.0万円へ3倍を超えました。大宮区は30.9万円から72.5万円へ、浦和区は44.0万円から71.9万円へ。一方で見沼区は18.6万円から21.3万円とほとんど動かず、西区は18.5万円から14.9万円へと20年前を下回っています。人の増え方では西区が首都圏5位、見沼区が16位。人は集まり続けているのに、線は横ばいのままです。

この2つを1枚に重ねます。横軸に7年間の転入超過率、縦軸に㎡単価の10年変化（2013〜2015年の中央値と2023〜2025年の中央値の差）をとりました。成約件数が少なく中央値を出せない自治体を除いた156自治体です。点線はそれぞれの中央値で、右上ほど「人も増え、値上がりもした街」です。

2つの数字の相関係数は0.34でした。正の相関はありますが、強くはありません。右上（人も増え、値上がりもした）に入るのは49自治体で、流山市（103.1人・+190.1%）や大宮区（90.6人・+84.9%）がここにいます。一方で右下（人は増えたが値段は動かない）が27自治体あり、さいたま市西区（81.3人・+17.3%）と見沼区（50.4人・+15.4%）がその代表です。西区は転入超過率で首都圏5位に入る「人が集まる街」ですが、㎡単価の伸びは+17.3%にとどまります。左上（人は増えていないが値上がりした）も28自治体あります。

人が増えれば必ず値上がりする、とは言えません。増えた人がどんな住まいを選んだかで、中古マンションの相場は変わります。戸建てが多い区に子育て世帯が入っても、マンションの成約価格は動きにくい。西区と見沼区の位置は、その違いを表しています。

STEP 05 / SAITAMA

さいたま市10区。人の増え方と値段の上がり方は区ごとに違う

さいたま市の10区を、7年間の転入超過率の順に並べました。右に㎡単価の10年変化を添えています。

浦和区は7年で+6,161人、㎡単価は+67.1%。人の増え方では37位と中位ですが、値上がりでは市内の上位です。大宮区は人の増え方（4位）も値上がり（+84.9%）も高く、この7年で最も動いた区でした。緑区は転入超過率が市内1位（首都圏3位）ですが、㎡単価は+57.7%と大宮区に届きません。人が増えている区と、マンションが高くなった区は、さいたま市の中でも一致していません。

SUMMARY

まとめ：人の増加と値上がりの相関は0.34。同じ方向だが、重なってはいない

この記事のまとめ人が増えた街は、たしかに値上がりしやすい街です。しかし相関は0.34で、街ごとの判断材料としては弱すぎます。さいたま市では緑区と西区が人を集め、大宮区と浦和区が値段を上げました。集まる人の数と、その人が買う住まいの種類は別のものです。街を選ぶときは「人気があるから上がる」ではなく、その街で実際に何が成約しているかを見た方が確かです。

HOW TO READ

使った数字と読み方

人の動きは住民基本台帳人口移動報告（2019〜2025年）の転入者数と転出者数の差です。他の市区町村との出入りだけを数えた値で、出生・死亡による増減や、国外との出入りは含みません。人口は令和2年国勢調査の値を使い、7年を通して同じ人口で割っています。

相場は国土交通省の成約データを自治体全域で集計した㎡単価の中央値です。10年変化は2013〜2015年から2023〜2025年への変化率で、築年・面積・駅距離は揃えていません。件数8件未満の年・自治体は中央値を出していないため、散布図は156自治体、折れ線は線が切れている箇所があります。対象自治体の直近3年の成約は71,765件です。