さいたま市緑区の不動産相場20年。浦和美園周辺はどう変わった？

01 / LONG-TERM TREND

土地は2011年ごろまで低下した後に回復。中古マンションは2015年以降に上昇

まず、緑区全体の変化から見てみましょう。土地は2006年の17.4万円/㎡から2011年の15.5万円/㎡へ下がり、2015年は16.5万円/㎡でした。その後は回復し、2022年に20.0万円/㎡、2025年に20.8万円/㎡となっています。直近はおおむね横ばいです。

中古マンションは2006年22.6万円/㎡、2015年23.8万円/㎡、2025年35.7万円/㎡です。土地とは異なり、2010年代半ば以降も上昇し、2025年まで価格を上げています。同じ区内でも、土地と中古マンションでは変化した時期が異なります。

戸建ては2006年30.9万円/㎡から2013年の27.0万円/㎡まで下がり、2025年には34.0万円/㎡となりました。ここでいう戸建て単価は、土地と建物を合わせた取引総額を土地面積で割った数字です。建物だけの価格ではありません。

3つとも1㎡あたりの価格ですが、土地と戸建ては土地面積、中古マンションは専有面積が基準です。物件種別間の単価を直接比べるのではなく、それぞれが20年間でどう変化したかを確認します。

中古マンション価格は2015年以降に上昇しています。土地は2011年ごろまで低下した後に回復し、2022年以降は20万円/㎡台で推移しています。

02 / AREA REFERENCE

浦和区を参考に、中古マンションの推移を見る

大宮区の中古マンション価格を、浦和区と比べてみましょう。2006年は緑区が22.6万円/㎡、浦和区が44.0万円/㎡でした。2015年は緑区23.8万円/㎡、浦和区46.2万円/㎡です。2006年から2024年までは浦和区の中央値が大宮区を上回り、2025年は緑区35.7万円/㎡、浦和区71.9万円/㎡となっています。

土地も比べてみましょう。2006年は緑区17.4万円/㎡、浦和区32.1万円/㎡、2015年は緑区16.5万円/㎡、浦和区30.0万円/㎡でした。2025年は緑区20.8万円/㎡に対し、浦和区は49.1万円/㎡です。中古マンションと土地では、二つの区の価格差が異なります。

緑区と浦和区は、どちらも2010年代半ば以降に中古マンション価格が上昇しています。緑区では直近に美園の取引が増えており、区全体の中央値にも町丁・築年・住戸面積の構成が反映されます。

浦和区側の土地・戸建て・町丁別の内訳は、浦和区の不動産相場20年で確認できます。

03 / TOWN-LEVEL VIEW

高い町と、取引件数が多い町は別にある

町丁別の中古マンション中央値を見てみましょう。直近7年では、美園が54.3万円/㎡（117件）、大字大門が44.7万円/㎡（17件）、東大門が34.3万円/㎡（31件）です。件数を併記すると、同じ上位でも数字の厚みが違うことが分かります。

土地は、太田窪が36.0万円/㎡（21件）、東浦和が26.9万円/㎡（44件）、原山が26.4万円/㎡（71件）です。中古マンションの上位町丁とは顔ぶれが一致しません。

全種別を合わせた年あたり取引件数では、大字三室が52件、東浦和が42.3件、原山が40.9件です。単価が上位の町と、取引件数が多い町は同じではありません。

中古マンションでは美園・大字大門・東大門、土地では太田窪・東浦和・原山が上位です。同じ緑区内でも、物件種別を変えると順位が入れ替わります。

次に、現在の土地単価ではなく、2006〜2010年から直近7年までの伸び率を見ます。太田窪が1.43倍、原山が1.39倍、大字大門が1.19倍です。現在の土地単価順位と、過去からの伸び率順位は同じではありません。

太田窪は直近の土地単価でも上位ですが、原山と大字大門は別の位置にあります。「高い町」と「伸びた町」を分けて見ることが大切です。

04 / LAND × CONDOMINIUM

大字大門はマンション、原山は土地の順位が高い

土地と中古マンションの両方で中央値を出せる町丁を、一枚の散布図で見比べてみましょう。大字大門は中古マンション区内2位、土地6位で、マンション単価を土地単価で割った比率は2.48倍です。美園は中古マンション1位、土地4位、同比率2.29倍でした。

一方、原山は中古マンション6位、土地3位、同比率0.92倍です。太田窪は中古マンション3位、土地1位、同比率0.95倍となっています。この比率は、各町丁で取引された土地と中古マンションの単価差を表しています。

右へ行くほど土地単価が高く、上へ行くほど中古マンション単価が高い図です。大字大門と原山のように、同じ緑区内でも点の位置には違いがあります。

駅距離、築年、住戸面積などの条件は揃えていません。散布図は町丁ごとの市場の違いを見るためのもので、点の位置から一つの住戸や土地の価格を推定するものではありません。

05 / BUILDING AGE

中古マンションは築20年台から指数が大きく変わる

築0〜9年の中央値を100とした指数では、中古マンションは100 → 78 → 54 → 46 → 30、戸建ては100 → 73 → 61 → 50 → 50です。中古マンションは築10〜19年の78から、築20〜29年の54へ下がっています。

築40〜49年では、中古マンションが30、戸建てが50です。中古マンションと戸建てでは単価の定義が異なり、戸建ての指数には土地価格も含まれます。

集計件数も見てみましょう。中古マンションは築0〜9年が91件、築40〜49年が43件です。戸建ては同じ順に847件、19件でした。指数と件数を合わせて見ると、どの築年帯の数字が厚いかも確認できます。

緑区の中古マンションは、築10〜19年で指数78、築20〜29年で54となっています。築年帯による指数差が大きいため、緑区全体のマンション相場を見るときにも築年を分ける必要があります。

この指数は、一つの物件が年を重ねたときの値下がり率ではありません。各築年帯で実際に取引された物件の中央値を並べたものなので、立地、面積、建物の仕様が違う点を踏まえて見てください。

06 / HOW TO READ

数字の見方（注記）

本記事は、国土交通省が公表する不動産取引データをもとに、さいたま市緑区の2006-2025年の6,306件をまとめたものです。価格はすべて1㎡あたりの中央値で、平均値ではありません。

対象地域全体の推移は3年移動中央値（前後1年を含む3年分）です。町丁別の「直近」は2019年以降を指し、直近7年で全種別を合わせて20件未満の町丁は集計対象から外しています。さらに、物件種別ごとの件数が8件未満の場合は中央値を表示していません。

取引価格には、駅距離、面積、形状、接道、築年、階数、取引時点などの違いが含まれます。市区や町丁の傾向を見比べるための数字としてご覧ください。