親名義の空き家、相続登記の前でも売却相談できる？
父名義の土地がある実家は、まだ査定を頼むには早い？
父が亡くなり、空き家になった実家を売ろうと母やきょうだいで話し合っています。土地は父の名義のままで、建物は母の名義です。誰が土地を相続するかはまだ決まっていません。不動産会社に価格を聞くのも、土地の相続登記を終えてからの方がいいのでしょうか。
売却相談と査定は、相続登記の前から始められます
相続登記が済んでいなくても、実家の住所から売却の相談を始められます。固定資産税の納税通知書がお手元にあれば、査定する土地や建物を確かめる手がかりになります。査定と並行して土地と建物それぞれの名義や相続関係を調べ、誰が売主になるかを確認します。
相続した土地や建物を売るときは、買主への所有権移転登記に先立って相続登記が必要です。
最初の相談では、何を伝えればいい？
- 実家の住所と、分かる範囲で土地・建物の資料固定資産税の課税明細書があれば、土地の地番や建物の家屋番号を調べる手がかりになります。所有者や持分は、土地と建物それぞれの登記事項証明書で確認します。
- 誰が亡くなり、家族でどこまで話せているか遺言書の有無や、誰が引き継ぐか決まっているかを伝えます。相続人の範囲は戸籍などで確認します。売却に反対している方や、連絡が取れていない親族がいる場合も、そのままお伝えください。
- 空き家の状態と、売却や引渡しの希望時期鍵を誰が持っているか、室内に家財が残っているか、雨漏りなど把握している傷みを伝えます。すでに買いたいと言っている人がいる場合は、相手に伝えている契約日や引渡しの希望時期も共有してください。
相続の確認と売却の準備は、いつ何をする？
| 段階 | 相続・登記で確認すること | 売却で進めること |
|---|---|---|
| 相談・査定 | 土地や建物の名義、遺言書、相続人を確認します。 | 家財や建物の状態を伝え、何を含めた査定かを確認します。 |
| 契約の前 | 誰が不動産を取得し、誰が売主になるか、必要な同意を得られているかを確認します。遺産分割が必要なら、売却代金や費用の分け方も話し合います。あわせて相続登記に必要な書類を調べ、いつ申請できるかを確認します。 | 売る範囲と引渡しの条件を決めます。家財の撤去などを売主側で行うなら、その期限も確認します。 |
| 決済・引渡し | 決済に間に合うように相続登記を済ませ、買主への所有権移転登記に必要な書類をそろえます。 | 契約で決めた条件を確認し、代金の決済、鍵の引渡し、買主への所有権移転登記の手続きを行います。 |
相続登記の完了前に契約日を決めてもいい？
相続登記の完了を待たずに売買契約を結ぶこともあります。その場合は、誰が売主になるか、売却に必要な同意が得られているかを確かめます。契約前に、司法書士と必要書類や登記の完了見込みを確認します。買主には登記の予定を伝え、遅れた場合に引渡し日や契約をどう扱うかを確認します。売主が決まる前や同意が得られていない間は、査定と物件の調査を進めましょう。
土地と建物で名義が違ったら、どうする？
相談例のように、土地は亡くなった父、建物は母の単独名義だとします。父の相続で誰が引き継ぐかを決める対象は土地です。土地と建物を一緒に売るなら、土地を取得する人に加え、母も建物の売主になります。
査定を受けたら、土地と建物の両方を含む金額か確かめましょう。母が建物を売るか決めていないなら、両方を売った場合の金額だと伝えたうえで、査定額を家族で共有します。前面の私道に持分がある場合は、その持分が査定や売買の対象に含まれるかも確認します。
家財が残っていたり傷みがあったりしても、査定のときにそのまま伝えましょう。現況のまま売る場合の条件が分かれば、修理後や解体後に見込める売却価格と工事費を比べられます。
- 修理してから売るか迷っている方へ空き家を修理して売る場合と、そのまま売る場合の費用比較
- 買取業者へ売る前に解体するか迷っている方へ空き家を解体して売る場合と、建物付きで買い取ってもらう場合の比較
実家を売りたいときは、土地と建物の登記から確認します
小野田 敦士
- 司法書士
- 行政書士
- 宅地建物取引士
ご相談を受けたら、土地と建物の登記をそれぞれ確認します。亡くなった方の名義がどの不動産に残っているかが分かれば、査定に含める範囲と、売却に必要な手続きをあわせて確認できます。
相続の書類を確認しながら、空き家の売却を進められます
- 土地・建物の名義と相続関係を確認し、売るために必要な手続きをご案内します。
- 司法書士に戸籍の収集、合意した内容に基づく遺産分割協議書の作成、相続登記の申請を依頼できます。
- 空き家の査定や引渡し条件を確認し、登記の準備に合わせて売却の日程を考えます。
小野田敦士が、相続登記は司法書士として、査定や仲介は宅建業者として対応します。
実家を売りたい方は、相続登記が済んでいなくても、物件の住所と家族で話せていることをお聞かせください。
書類がそろっていない段階からご相談いただけます。親名義の空き家の売却でよくある質問
きょうだいの一人だけでも査定を相談できる？
相続人の一人からでも、価格の目安や売却方法を相談できます。現地を見てもらう場合は、鍵を持っている人と、立ち入りについて了承を得る必要がある人を確認してください。家全体の売却を依頼する前には、売主となる人や必要な同意も確認します。
相続人申告登記をすれば、買主に名義を移せる？
買主へ所有権を移すためには、相続人申告登記とは別に相続登記が必要です。相続人申告登記は、相続登記の基本的な申請義務に対応するための制度です。
家財は片づけてから相談した方がいい？
片づける前から相談できます。家財を売主が処分するのか、残した状態で引き渡せるのかは売却条件によって異なります。処分を頼む前に、いまの状態での査定や引渡し条件を聞いておきましょう。
売るか決めるまで、相続登記を待ってもいい？
売却を決める時期とは別に、相続登記には申請期限があります。原則は不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。2024年4月1日より前に取得を知っていた場合の期限は2027年3月31日です。遺産分割がまとまった場合にも、別途、成立日から3年以内にその内容を反映する登記の申請が必要になることがあります。