さいたま市桜区の不動産相場20年。西堀・田島・大久保周辺はどう変わった？

01 / LONG-TERM TREND

中古マンションと戸建ては2010年代半ば以降に上昇。土地は2016年以降15万円/㎡前後

まず、桜区全体の変化から見てみましょう。中古マンションは2006年20.0万円/㎡、2009年29.6万円/㎡、2013年22.2万円/㎡でした。その後は上昇し、2015年に26.1万円/㎡、2023年に34.7万円/㎡、2025年に33.3万円/㎡となっています。

土地は2006年16.7万円/㎡、2010年15.5万円/㎡、2014年13.6万円/㎡、2015年14.3万円/㎡です。2016年以降は、2020年14.7万円/㎡、2023年15.9万円/㎡、2025年15.9万円/㎡となっています。

戸建ては2006年28.0万円/㎡、2013年24.7万円/㎡、2015年27.8万円/㎡、2024年33.3万円/㎡、2025年31.7万円/㎡です。戸建て単価は、土地と建物を合わせた取引総額を土地面積で割った数字で、建物だけの価格ではありません。

3つとも1㎡あたりの価格ですが、土地と戸建ては土地面積、中古マンションは専有面積が基準です。物件種別間の単価を直接比べるのではなく、それぞれが20年間でどう変化したかを確認します。

中古マンションは2013年の22.2万円/㎡から2023年の34.7万円/㎡へ上昇し、2025年は33.3万円/㎡です。土地は2016年以降、15万円/㎡前後の年が続いており、物件種別によって変化の幅が異なります。

02 / AREA REFERENCE

浦和区を参考に、中古マンションの推移を見る

桜区の中古マンション価格を、浦和区と同じ集計方法で見てみましょう。2006年は桜区が20.0万円/㎡、浦和区が44.0万円/㎡でした。2015年は桜区26.1万円/㎡、浦和区46.2万円/㎡、2025年は桜区33.3万円/㎡、浦和区71.9万円/㎡です。

土地も比べてみましょう。2006年は桜区16.7万円/㎡、浦和区32.1万円/㎡、2015年は桜区14.3万円/㎡、浦和区30.0万円/㎡でした。2025年は桜区15.9万円/㎡に対し、浦和区は49.1万円/㎡です。中古マンションと土地では、二つの区の価格差が異なります。

桜区は2009年前後に築浅マンションの取引が多く、その後は2013年ごろから中古マンション価格が上昇しています。浦和区との価格差だけでなく、桜区内で取引が多い西堀・田島や築年構成も合わせて確認します。

浦和区側の土地・戸建て・町丁別の内訳は、浦和区の不動産相場20年で確認できます。

03 / TOWN-LEVEL VIEW

高い町と、取引件数が多い町は別にある

町丁別の中古マンション中央値を見てみましょう。直近7年では、西堀が35.7万円/㎡（105件）、山久保が35.0万円/㎡（23件）、田島が34.3万円/㎡（82件）です。件数を併記すると、同じ上位でも数字の厚みが違うことが分かります。

土地は、中島が26.0万円/㎡（19件）、西堀が21.4万円/㎡（28件）、山久保が20.3万円/㎡（8件）です。中古マンションの上位町丁とは顔ぶれが一致しません。

全種別を合わせた年あたり取引件数では、西堀が37.9件、田島が28.9件、栄和が21.7件です。単価が上位の町と、取引件数が多い町は同じではありません。

中古マンションでは西堀・山久保・田島、土地では中島・西堀・山久保が上位です。同じ桜区内でも、物件種別を変えると順位が入れ替わります。

次に、現在の土地単価ではなく、2006〜2010年から直近7年までの伸び率を見ます。大字下大久保が1.46倍、大字神田が1.07倍、大字大久保領家が0.99倍です。現在の土地単価順位と、過去からの伸び率順位は同じではありません。

大字下大久保は1.46倍、大字神田は1.07倍、大字大久保領家は0.99倍です。大字大久保領家は比較起点とほぼ同じ水準で、町丁ごとの土地価格が一様に上昇したわけではありません。

04 / LAND × CONDOMINIUM

道場はマンション、大字神田は土地の順位が高い

土地と中古マンションの両方で中央値を出せる町丁を、一枚の散布図で見比べてみましょう。道場は中古マンション区内4位、土地8位で、マンション単価を土地単価で割った比率は2.45倍です。大字大久保領家は中古マンション6位、土地9位、同比率1.44倍でした。

一方、大字神田は中古マンション9位、土地4位、同比率0.57倍です。中島は中古マンション5位、土地1位、同比率0.92倍となっています。この比率は、各町丁で取引された土地と中古マンションの単価差を表しています。

右へ行くほど土地単価が高く、上へ行くほど中古マンション単価が高い図です。道場と大字神田のように、同じ桜区内でも点の位置には違いがあります。

駅距離、築年、住戸面積などの条件は揃えていません。散布図は町丁ごとの市場の違いを見るためのもので、点の位置から一つの住戸や土地の価格を推定するものではありません。

05 / BUILDING AGE

桜区の中古マンションは、築10年以降の実数で比べる

桜区の築0〜9年の中古マンションは10件で、集計基準に満たないため中央値を表示していません。築0〜9年を100とする指数も作らず、件数が揃う築10年以降の単価を見てみましょう。

中古マンションは、築10〜19年が37.3万円/㎡（102件）、築20〜29年が32.9万円/㎡（127件）、築30〜39年が27.2万円/㎡（94件）、築40〜49年が14.6万円/㎡（59件）です。

戸建ては、築0〜9年が38.9万円/㎡（413件）、築20〜29年が21.7万円/㎡（52件）、築40〜49年が13.3万円/㎡（50件）です。戸建ては土地と建物を合わせた取引総額を延床面積で割った数字です。

中古マンションは築10〜19年の37.3万円/㎡から、築40〜49年の14.6万円/㎡まで、築年帯ごとに中央値が異なります。指数を補わず、実際に確認できる単価と件数を表示しています。

築年帯別の数字は、一つの物件が年を重ねたときの価格変化ではありません。各築年帯で実際に取引された物件の中央値なので、立地、面積、建物の仕様が違う点を踏まえて見てください。

06 / HOW TO READ

数字の見方（注記）

本記事は、国土交通省が公表する不動産取引データをもとに、さいたま市桜区の2006-2025年の3,917件をまとめたものです。価格はすべて1㎡あたりの中央値で、平均値ではありません。

対象地域全体の推移は3年移動中央値（前後1年を含む3年分）です。町丁別の「直近」は2019年以降を指し、直近7年で全種別を合わせて20件未満の町丁は集計対象から外しています。さらに、物件種別ごとの件数が8件未満の場合は中央値を表示していません。

取引価格には、駅距離、面積、形状、接道、築年、階数、取引時点などの違いが含まれます。市区や町丁の傾向を見比べるための数字としてご覧ください。