さいたま市北区の不動産相場20年。宮原・土呂・日進はどう変わった？

01 / LONG-TERM TREND

土地・戸建て・中古マンションは、いずれも2015年以降に上昇

まず、北区全体の変化から見てみましょう。中古マンションは2006年24.3万円/㎡、2010年24.3万円/㎡、2015年25.3万円/㎡でした。その後は上昇し、2020年に30.6万円/㎡、2023年に40.0万円/㎡、2025年に37.4万円/㎡となっています。

土地は2006年の19.6万円/㎡から2010年の17.4万円/㎡へ下がり、2015年は18.0万円/㎡でした。その後は緩やかに上昇し、2022年に21.5万円/㎡、2025年に22.7万円/㎡となっています。

戸建ては2006年28.0万円/㎡、2013年27.3万円/㎡、2015年29.7万円/㎡、2025年38.4万円/㎡です。ここでいう戸建て単価は、土地と建物を合わせた取引総額を土地面積で割った数字です。建物だけの価格ではありません。

3つとも1㎡あたりの価格ですが、土地と戸建ては土地面積、中古マンションは専有面積が基準です。物件種別間の単価を直接比べるのではなく、それぞれが20年間でどう変化したかを確認します。

3種別とも2015年以降に上昇しています。中古マンションは2023年の40.0万円/㎡が高く、2025年は37.4万円/㎡です。直近の変化を見るときは、その年に取引された町や築年の構成も確認する必要があります。

02 / AREA REFERENCE

浦和区を参考に、中古マンションの推移を見る

北区の中古マンション価格を、浦和区と同じ集計方法で見てみましょう。2006年は北区が24.3万円/㎡、浦和区が44.0万円/㎡でした。2015年は北区25.3万円/㎡、浦和区46.2万円/㎡、2025年は北区37.4万円/㎡、浦和区71.9万円/㎡です。

土地も比べてみましょう。2006年は北区19.6万円/㎡、浦和区32.1万円/㎡、2015年は北区18.0万円/㎡、浦和区30.0万円/㎡でした。2025年は北区22.7万円/㎡に対し、浦和区は49.1万円/㎡です。中古マンションと土地では、二つの区の価格差が異なります。

北区と浦和区は、どちらも2015年以降に中古マンション価格が上昇しています。ただし、区全体の中央値には町ごとの価格差や築年、駅距離、住戸面積など、その年に取引された物件の構成も反映されます。

浦和区側の土地・戸建て・町丁別の内訳は、浦和区の不動産相場20年で確認できます。

03 / TOWN-LEVEL VIEW

高い町と、取引件数が多い町は別にある

町丁別の中古マンション中央値を見てみましょう。直近7年では、大成町が58.9万円/㎡（68件）、土呂町が48.2万円/㎡（49件）、宮原町が45.0万円/㎡（263件）です。件数を併記すると、同じ上位でも数字の厚みが違うことが分かります。

土地は、盆栽町が29.6万円/㎡（23件）、東大成町が27.6万円/㎡（21件）、土呂町が26.7万円/㎡（39件）です。中古マンションの上位町丁とは顔ぶれが一致しません。

全種別を合わせた年あたり取引件数では、日進町が76.3件、宮原町が67.7件、吉野町が31.4件です。単価が上位の町と、取引件数が多い町は同じではありません。

中古マンションでは大成町・土呂町・宮原町、土地では盆栽町・東大成町・土呂町が上位です。同じ北区内でも、物件種別を変えると順位が入れ替わります。

次に、現在の土地単価ではなく、2006〜2010年から直近7年までの伸び率を見ます。大成町が1.64倍、東大成町が1.38倍、宮原町が1.27倍です。現在の土地単価順位と、過去からの伸び率順位は同じではありません。

大成町は1.64倍、東大成町は1.38倍、宮原町は1.27倍です。土地単価が最も高い盆栽町とは顔ぶれが異なり、「現在の水準」と「過去からの伸び」を別々に確認できます。

04 / LAND × CONDOMINIUM

大成町はマンション、東大成町は土地の順位が高い

土地と中古マンションの両方で中央値を出せる町丁を、一枚の散布図で見比べてみましょう。大成町は中古マンション区内1位、土地5位で、マンション単価を土地単価で割った比率は2.26倍です。奈良町は中古マンション8位、土地11位、同比率1.63倍でした。

一方、東大成町は中古マンション6位、土地2位、同比率1.23倍です。盆栽町は中古マンション4位、土地1位、同比率1.23倍となっています。この比率は、各町丁で取引された土地と中古マンションの単価差を表しています。

右へ行くほど土地単価が高く、上へ行くほど中古マンション単価が高い図です。大成町と東大成町のように、同じ北区内でも点の位置には違いがあります。

駅距離、築年、住戸面積などの条件は揃えていません。散布図は町丁ごとの市場の違いを見るためのもので、点の位置から一つの住戸や土地の価格を推定するものではありません。

05 / BUILDING AGE

中古マンションは築20年台から指数が大きく変わる

築0〜9年の中央値を100とした指数では、中古マンションは100 → 76 → 52 → 38 → 16、戸建ては100 → 73 → 59 → 46 → 63です。中古マンションは築10〜19年の76から、築20〜29年の52へ下がっています。

築40〜49年では、中古マンションが16、戸建てが63です。中古マンションと戸建てでは単価の定義が異なり、戸建ての指数には土地価格も含まれます。

集計件数も見てみましょう。中古マンションは築0〜9年が104件、築40〜49年が77件です。戸建ては同じ順に704件、42件でした。指数と件数を合わせて見ると、どの築年帯の数字が厚いかも確認できます。

北区の中古マンションは、築10〜19年で指数76、築20〜29年で52となっています。築年帯による指数差が大きいため、北区全体のマンション相場を見るときにも築年を分ける必要があります。

この指数は、一つの物件が年を重ねたときの値下がり率ではありません。各築年帯で実際に取引された物件の中央値を並べたものなので、立地、面積、建物の仕様が違う点を踏まえて見てください。

06 / HOW TO READ

数字の見方（注記）

本記事は、国土交通省が公表する不動産取引データをもとに、さいたま市北区の2006-2025年の6,859件をまとめたものです。価格はすべて1㎡あたりの中央値で、平均値ではありません。

対象地域全体の推移は3年移動中央値（前後1年を含む3年分）です。町丁別の「直近」は2019年以降を指し、直近7年で全種別を合わせて20件未満の町丁は集計対象から外しています。さらに、物件種別ごとの件数が8件未満の場合は中央値を表示していません。

取引価格には、駅距離、面積、形状、接道、築年、階数、取引時点などの違いが含まれます。市区や町丁の傾向を見比べるための数字としてご覧ください。